Tu es un lecteur fidèle du blog (ou pas!) et tu te dis : t’es bien gentil avec tes conseils mais moi je peux pas :
Dans cet article, on va parler agrandissement. Et qui dit agrandir sa maison dit se plonger dans les démarches administratives. Et comme tu le sais, en France, tout est simple quand il s’agit de dialoguer avec l’administration :-)))
Alors, mon objectif n’est pas de faire de toi un architecte, mais on va essayer de détailler les principales démarches à effectuer pour mener à bien ton projet.
Le PLU, c’est quoi ? C’est un document qui explique en détail toutes les règles auxquelles tu dois te soumettre quand tu effectues des travaux sur une parcelle. Tu y retrouveras notamment l’espace maximum que tu peux occuper (l’emprise au sol), la hauteur de la construction, l’emplacement par rapport aux limites de ta propriété, le nombre de stationnements…
Il y a deux méthodes pour récupérer le PLU :
Il y a encore une fois deux méthodes :
Une fois que tu as trouvé ta zone sur la carte (le plan de zonage), il te suffit d’ouvrir le règlement du PLU et de commencer à consulter le règlement relatif à cette zone.
Ce paragraphe te permettra de savoir le nombre de mètres qui devront séparer le début de ta construction de ta future construction. Par exemple, si le règlement dit 5 mètres, tu pourras tracer une ligne parallèle à la route à 5 mètres de cette route. Tu sais que tu pourras commencer ta maison au minimum à partir de cette ligne.
Ce paragraphe te permettra de savoir le nombre de mètres qui devront séparer ta construction des limites séparatives. Pour faire simple, à combien de mètres tu devras être des voisins sur le côté. La même chose pour le fond de ta parcelle.
Il est également possible que tu puisse coller ta construction aux limites séparatives. Dans ces cas là, tu ne pourras pas avoir une fenêtre qui donne chez le voisin.
Ce point est très important si tu veux construire deux logements sur une même parcelle (la fameuse doublette) ou si tu veux implanter deux bâtiments de manière discontinue (ils ne seront pas collés en langage plus clair! Oui, dans le PLU, ils aiment bien utiliser des mots techniques, il faut se les approprier).
L’emprise au sol, c’est en général un pourcentage de la surface de ta parcelle sur laquelle tu pourras implanter ton ou tes bâtiments.
Par exemple, pour une parcelle de 500m² et une emprise au sol de 30%, tu pourras réaliser une maison qui prendra 150m² au sol.
Si la hauteur maximale le permet, tu pourras donc réaliser un étage, deux étages … ou pas d’étage du tout.
La hauteur maximale des constructions, je crois que tu as compris ce que c’est ! La hauteur de construction te permettra de déduire si tu dois faire une maison de plein pied, ou si tu peux faire une maison avec un ou plusieurs étages.
A noter que cette hauteur maximale n’est pas forcément la même en tout point de ta construction. C’est pourquoi on retrouve souvent des hauteurs relatives.
Exemple : La hauteur (h) des constructions qui ne sont pas implantées en limite séparative ne peut excéder deux fois la plus courte distance (d) les séparant de cette limite : (h <= 2d). Traduction : Si tu es par exemple à 3.5 mètres de la limite, ta hauteur ne peut pas dépasser 7 mètres.
C’est un des points essentiels de tout projet de construction car si vous ne respectez pas cette règle (sur laquelle on ne se focalise pas trop quand on n’a pas l’habitude), le permis peut être refusé… Et il faudra donc déposer de nouveau, et reprendre l’instruction au début => 2 à 3 mois perdus !
En général, il est défini un nombre de places à respecter par logement, et ce nombre de place peut varier en fonction de la surface du logement. Pour un projet collectif, des places visiteur peuvent également être demandées. Attention également aux places pour les personnes à mobilités réduites, les handicapés notamment.
Tu retrouveras ici le règlement relatif aux espaces verts et aux plantations que ton projet devra respecter(petits arbres, grands arbres, haies…).
Attention, sur les zones loin des centres villes, ou peu urbanisées, une surface importante d’espace pleine terre peut être demandée. Si on couple cela avec les normes de stationnements et d’emprise au sol, on peut se retrouver avec un bon casse tête à résoudre.
Pour ma part, j’adore les casse têtes et j’adore résoudre des problèmes (mon côté ingénieur cartésien !), donc c’est une partie qui m’amuse. Pour d’autres, ce sera un véritable cauchemar !!
Ce n’est pas fini. Il y a encore quelques derniers points à regarder parmi lesquels :
L’aspect extérieur : vous ne pourrez pas faire une maison noire ou mettre des tuiles ou descentes de toît gris anthracite si le règlement ne le permet pas, donc à vérifier dans ce chapitre
Les clôtures : le type de mur, la hauteur de mur, la hauteur de clôture, le grillage, le type de grillage… tout est décrit dans cette zone.
Les constructions annexes (garage / abris de jardin / piscines) : c’est une des derniers points importants à regarder si tu veux faire un agrandissement et que celui-ci ne concerne pas le bâtiment principale. Même si ce ne sont pas des pièces habitables, ce sont des éléments qui peuvent donner beaucoup de valeur à ton logement et te permettre de louer mieux et plus cher ton logement.
Alors, on reste concentré jusqu’au bout et on ne faiblit pas !
Si tu ambitionnes de faire des travaux sur une parcelle, mais que tu as encore les idées vagues, que tu as entendu que le PLU allait être modifié, que tu veux vérifier qu’une parcelle est constructible, tu dois ABSOLUMENT déposer un certificat d’urbanisme. C’est un document très simple à remplir et qui peut te sauver la vie (peut être pas la vie, mais t’éviter de ne pas pouvoir réaliser ton projet immobilier).
Personnellement, il m’a sauvé la vie (j’insiste), donc dans tous les projets, avant même de déposer une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire, je dépose systématiquement un certificat d’urbanisme, et je te conseille très fortement de faire de même. Pourquoi ? Car ce document a notamment pour effet de te donner des droits selon le PLU en cours et pour les 18 mois à venir. Qu’il peut également geler les droits à payer actuels (quand on sait que les droits augmentent tous les ans ou presque, c’est toujours ça de pris). Que tu peux l’utiliser même sur une parcelle qui ne t’appartient pas, et surtout c’est gratuit et c’est relativement simple à remplir.
Je n’en rajoute pas, je crois que tu as compris ce que je pensais de ce document 🙂
Le délai d’instruction est de 1 mois pour un certificat d’urbanisme d’information, et de 2 mois pour un certificat d’urbanisme opérationnel (ta demande sera plus précise dans ce document).
Dans un certain nombre de cas, une déclaration préalable de travaux (DP) est exigée avant de démarrer les travaux. Elle permet à la mairie de vérifier que le projet de travaux respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. D’une manière générale, elle concerne la réalisation d’aménagement de faible importance(petit agrandissement, changement d’une fenêtre, construction d’un mur, d’une piscine, ravalement de façade…). La déclaration préalable de travaux doit être transmise à la mairie.
Son délai d’instruction est d’un mois.
Le permis de construire (PC) concerne les travaux d’une grande ampleur, comme la construction d’une maison individuelle, une extension d’une surface importante).
Si le projet fait plus de 150m², il faudra avoir recours à un architecte.
Si la surface plancher fait plus de 50m², il faudra également fournir une attestation indiquant que la construction respecte bien la norme énergétique RT2012.
Le délai d’instruction est de 2 mois. Tu retrouveras tous les détails pratiques ici.
J’espère que cet article t’aura plu et t’a éclairé sur le PLU. Si tu veux aller plus loin et rentrer dans le concret dans un projet, n’hésite pas à me contacter pour que nous étudions ensemble ton projet.
A ton crayon, à tes projets, à très vite.
Christophe
La sécurité avant tout !
Quand on est propriétaire d’un appartement ou d’une maison, il faut respecter un grand nombre d’obligations et de normes. Cela permet de sécuriser notre habitation en tant que propriétaire, mais également en tant que loueur.
Voici une liste répertoriant les normes à respecter pour louer son logement en toute sécurité, et tous les aspects qui pourraient vous rassurer avant de mettre votre bien en location.
La norme NF C15-100 règlemente les installations électriques en basse tension en France. La dernière version de cette norme date de juin 2015. Les 5 dispositions minimales à respecter sont :
Si tu ne respectes pas une de ces normes, tu mets en danger ta famille et par conséquent cette de tes locataires. Il est indispensable de faire passer un électricien pour se mettre aux normes.
Depuis le 8 mars 2015, tous les lieux d’habitation doivent être équipés d’au minimum un DAAF. Si comme moi, tu es tout électrique, il te faut un détecteur de fumée certifié NF EN 14604. Il est conseillé d’installer ton détecteur de fumée dans des pièces telles que :
La norme NF EN 14604 impose au détecteur de :
Des détecteurs sont en vente partout. Le coût, moins de 20€. Si tu ne veux pas t’embêter, il y en a plein sur internet :
Si tu utilises un mode de chauffage à base de bois, charbon, gaz naturel, il y a des risques qu’ils dégagent du monoxyde de carbone. Le monoxyde de carbone étant un gaz incolore, inodore, non irritant, il est particulièrement toxique et est la cause de nombreuses intoxications domestiques, souvent mortelles, qui peuvent être évitées par l’utilisation d’un détecteur de monoxyde de carbone.
Pour le prix, c’est la même chose que pour les détecteurs de fumée. Tu peux également les commander sur let net :
Alarme
Quand on parle de sécurité, on pense souvent à une alarme. L’alarme est là pour te sécuriser en tant que propriétaire, éviter les cambriolages. Enfin, pour moi, l’objectif est avant tout qu’elle fasse beaucoup de bruit une fois que les cambrioleurs sont entrés chez toi. Si tu loues ta maison, cela sera sécurisant pour toi et tes locataires mais cela n’empêchera pas des vols ou dégradations.
Pour moi, une alarme n’est donc pas un élément indispensable quand on loue son logement. Mais si tu en as déjà une, ou que tu avais prévu d’en installer une, il faut faire en sorte de sécuriser la zone dans laquelle tu auras stocké tes affaires de valeur ( ton garage, une chambre ou un débarras par exemple). Tu auras alors une vraie sécurisation des biens qui te sont chers (bijoux, matériel high tech…).
Caméra de vidéosurveillance
Pour moi, la caméra de vidéosurveillance est un très bon outil quand on loue sa maison et je vais vous expliquer pourquoi. J’ai installé une caméra de vidéosurveillance 1 an après mes premières location sur Airbnb. Pourquoi en ai-je installé une ? Car j’ai eu une expérience malheureuse avec un locataire. Cela n’arrive que très rarement, mais quand ça arrive, je t’assure qu’on n’a pas envie que cela se reproduise…
Alors, que s’est-il passé ? A mes débuts, je n’étais pas très sélectif sur les locataires que j’acceptais. Une fois, j’ai loué à un groupe de 7 jeunes hommes, qui m’ont bien rassuré, mais qui ont organisé de belles fêtes en mon absence. (c’est bien sûr interdit dans mon règlement intérieur). Un soir, vers minuit, mes voisins rentrent de week-end et m’envoie un texto : « T’es au courant qu’il y a une soirée afro chez toi ? »
Je n’ai malheureusement eu le message que le lendemain car j’étais déjà couché. Il y avait en fait plus de 50 personnes chez moi, avec la musique à fond, avec les dégâts que vous pouvez imaginer. Et les odeurs qui ont embaumé ma maison pendant plus d’un mois (vive la friture !)
J’ai eu plus de 300€ de dédommagement par Airbnb (payés par le voyageur indélicat). C’est à ce moment que j’ai décidé d’investir dans une caméra de vidéosurveillance pour que cela ne m’arrive plus jamais. Et cela ne m’est plus jamais arrivé. Mon investissement a même été rentabilisé plusieurs fois, avec tous les voyageurs qui sont venus plus nombreux que prévus. Et pour qui j’ai pu réclamer une indemnisation à Airbnb…
Je ferai un article prochainement sur le détail de cette installation. J’ai fait l’installation moi même, cela a des avantages d’être informaticien ;-).
Il y a une piscine dans ton logement ?
Pour limiter le nombre d’accidents mortels, la loi impose aux propriétaires de bassins privés de les doter d’un équipement de sécurité.
Les propriétaires de piscines ont l’obligation de choisir un dispositif de sécurité parmi les quatre préconisés par la loi, en conformité avec les normes établies par l’Afnor (Association française de normalisation) :
Si tu ne veux pas faire de gros travaux et respecter la loi, le système d’alarme est la solution la plus rapide et la moins onéreuse à mettre en place. Voici quelques alarmes pour moins de 300€.
Sécuriser son accès WiFi
La WiFi est devenu un service indispensable à proposer aux voyageurs. Aujourd’hui, plus un hôtel ou une location qui se respecte sans code WiFi. Alors, le risque, c’est que les locataires utilisent le WiFi pour télécharger des films ou autres choses interdites. Et que nous, propriétaires, recevions un petit courrier d’HADOPI nous indiquant l’illégalité de la chose, avec les sanctions possibles si on recommence. Alors, pour que cela ne t’arrive pas, voilà ce qu’il faut faire :
Quand on habite à l’année le logement qu’on souhaite mettre en location, on ne pense pas toujours à mettre un code pour la VOD ou les autres services auxquels on a accès depuis sa télévision. Si tu as une TV connectée ou une box type LiveBox, il faut bien penser à mettre un code d’accès. Cela t’évitera de retrouver avec un supplément sur ta facture.
On retrouve ici la même problématique pour que les services de télévision. Donc, si tu as un téléphone fixe, pense bien à limiter l’accès à la France, ou à enlever le téléphone. Cela t’évitera des mauvaises surprises !
En tant que propriétaire et à plus forte raison en tant que loueur, il faut savoir à quelle police je dois souscrire pour assurer mon logement.
L’assurance d’un meublé de tourisme destiné à la location saisonnière n’est pas obligatoire, autant pour le locataire que pour le propriétaire(plus d’information ici).
Il est par conséquent conseillé de bien lire son contrat d’assurance habitation pour vérifier que tu es suffisamment couvert pour accueillir des voyageurs. Il faut également disposer d’une garantie responsabilité civile adéquate, ainsi que d’une protection de tes biens.
Certains sites comme Airbnb offre une Garantie Hôte, mais celle-ci ne remplace pas l’assurance habitation propriétaire ou locataire.
Personnellement, j’encourage vivement tous ceux qui se lancent dans la location de leur logement de passer par un intermédiaire comme Airbnb, Booking, Abritel ou autres. Oui, il y a des frais, oui ça te prendra une partie de ta marge. Mais tu seras bien content le jour où tu auras un problème de pouvoir te tourner vers le site pour te rembourser les dommages causés par tes locataires.
On a tous entendu parlé d’un cas exceptionnel où un locataire indélicat a fait une super fête et détruit l’appartement ou la maison d’un honnête propriétaire. Dans ce cas là, qui n’arrive qu’une fois sur un million, il faut être bien couvert.
Etre bien assuré, cela coûte de l’argent, mais là encore, rien ne t’empêche d’être malin. Mon avis sur les assurances? C’est comme les banques, il faut faire jouer la concurrence de temps en temps car ils proposent toujours les meilleurs tarifs à leurs nouveaux clients.
Comme je te l’ai expliqué dans l’article Comment économiser de l’argent, je suis adepte de l’assurance en ligne, et je suis moi même client de Direct assurance pour ma voiture et mon assurance habitation. Il faut sécuriser son logement, mais toujours au meilleur prix 😉
Envie de partager ton expérience, laisse-moi un commentaire ou pose moi une question si tu veux en savoir plus.
Tous droits réservés www.louer-son-logement.com
Design by Melanie Plantey